Un propriétaire peut organiser des visites d’un logement occupé pour le vendre ou le relouer, mais uniquement avec l’accord du locataire, dans des créneaux raisonnables et sous conditions strictes prévues par la loi du 6 juillet 1989.
Un propriétaire peut organiser des visites d’un logement occupé pour le vendre ou le relouer, mais uniquement avec l’accord du locataire, dans des créneaux raisonnables et sous conditions strictes prévues par la loi du 6 juillet 1989.
Domicile du locataire, le logement loué bénéficie en droit, d’une protection renforcée. le propriétaire ne peut jamais y entrer sans son accord, sous peine de commettre une violation de domicile au sens de l’article 226-4 du Code pénal, passible d’une peine pouvant aller jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
Pendant toute la durée du bail, le locataire dispose de la jouissance exclusive des lieux, ce qui impose au bailleur de respecter sa vie privée et de s’interdire tout comportement intrusif.
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 organise toutefois plusieurs cas où le locataire doit permettre l’accès au logement : préparation et exécution de travaux d’amélioration ou de maintien en état, amélioration de la performance énergétique, mise en conformité avec les critères de décence, mais aussi visites en vue
de la vente ou de la remise en location du bien.
L’article 7 de cette loi impose au locataire de laisser l’accès pour ces travaux, à condition qu’il soit préalablement informé par une notification détaillant la nature des travaux, leur durée et leurs modalités. Aucun chantier ne peut être imposé les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord.
Concernant les visites pour vendre ou relouer, l’article 4 a de la loi de 1989 pose un cadre précis : toute clause de bail imposant des visites les jours fériés ou pour plus de deux heures par jour ouvrable est réputée non écrite.
Par conséquent, les visites ne peuvent légalement se dérouler que les jours ouvrables (du lundi au samedi) et dans la limite de deux heures quotidiennes, à des horaires raisonnables fixés d’un commun accord entre bailleur et locataire. Le propriétaire ne peut ni forcer la porte ni organiser un défilé permanent d’acquéreurs ou de candidats locataires, au risque de porter atteinte à la jouissance paisible des lieux, garantie au locataire par l’article 6 de la même loi.
En pratique, c’est au bailleur – ou à l’agence mandatée – de proposer des créneaux de visite. Le locataire peut refuser certaines dates mais doit, s’il rejette l’ensemble des propositions, suggérer lui même des horaires compatibles avec ses contraintes. Aucun formalisme n’est imposé : les échanges peuvent se faire par courrier, e-mail ou même oralement, même s’il est recommandé de garder des traces écrites en cas de litige. Si le locataire refuse de répondre ou d’ouvrir malgré les demandes raisonnables, le propriétaire doit le mettre en demeure par lettre recommandée, puis, en dernier recours, saisir le tribunal judiciaire pour faire respecter ses droits ; en revanche, il ne peut jamais se faire justice lui-même en pénétrant dans les lieux sans consentement.
La question des photographies du logement, quand il est encore occupé, n’est pas expressément réglée par un texte. Le propriétaire peut avoir besoin d’images pour commercialiser le bien, mais ces prises de vue doivent limiter autant que possible l’apparition d’objets personnels afin de respecter la vie privée du locataire, ce dernier pouvant s’opposer à des clichés trop intrusifs.
En définitive, le locataire ne peut pas s’opposer de façon absolue aux visites dès lors qu’elles sont destinées à vendre ou relouer le logement et qu’elles respectent le cadre légal (jours ouvrables, durée limitée, horaires raisonnables), mais le propriétaire reste tenu de solliciter son accord, d’organiser les visites dans le dialogue et de respecter la frontière intangible du domicile, sous le contrôle éventuel du juge.
Sources : Légifrance