L’hypothèse la plus fréquente pour laquelle un bailleur souhaite que le locataire libère les lieux loués est celle de l’impayé locatif.
Dans ce cas, le bailleur doit impérativement faire délivrer un commandement de payer à son locataire, plus tôt est délivré cet acte, mieux c’est.
En effet, les procédures judiciaires sont longues et le commandement ne constitue que la première étape.
Si le bailleur tarde trop à faire délivrer l’acte, la dette risque de s’accroître et rendre le recouvrement impossible.
Le commandement de payer est un acte signifié par un huissier de justice qui retrace la dette du locataire. Cet acte doit répondre à un formalisme précis tant sur le détail de la dette (séparation du loyer en principal et des charges) que sur l’information donnée au locataire sur ses droits.
Si le bail contient une clause résolutoire, le commandement de payer doit la viser expressément.
Le commandement de payer est une injonction faite au locataire de régler sa dette locative. Il dispose d’un délai de deux mois pour la régler.
Passé ce délai, le bailleur pourra agir soit en constatation d’acquisition de la clause résolutoire soit en résiliation judiciaire du bail, les deux procédures concluant à la demande d’expulsion du locataire.
Le commandement est donc l’acte fondateur de la procédure d’expulsion pour impayés.
La Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être informée de tout commandement visant à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Le défaut de notification à la CCAPEX est un motif de nullité entachant la procédure que le juge peut relever d’office.
L’obligation de souscrire une assurance est une des obligations principales du locataire. Le non-respect de cette obligation est sanctionné strictement. Ainsi, si le locataire n’a pas produit son attestation d’assurance, le bailleur, par l’intermédiaire d’un huissier de justice, doit lui délivrer un commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance.
Le locataire dispose là encore d’un délai de deux mois pour produire l’attestation d’assurance sollicitée. Passé ce délai, le bailleur pourra agir en résiliation du bail pour solliciter l’expulsion du locataire.
En pratique, un seul acte peut réunir les deux commandements.
Comme indiqué précédemment pour le commandement de payer, le commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance doit être
signifié à la CCAPEX, sous peine de nullité de la procédure.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité ouverte au bailleur de donner congé à son locataire en fin de bail afin de reprendre le bien pour y vivre personnellement ou ses ascendants et descendants ou pour le vendre ou pour un motif légitime tel que la rénovation complète d’un immeuble.
Le congé est très encadré, les motifs sont limités, le contenu doit être précisé dans l’acte. La signification par huissier de justice n’est plus obligatoire mais elle est fortement recommandée. La signification du congé est donc le préalable à la procédure judiciaire.
Par application du droit civil commun, un bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail pour des manquements graves et répétés. Si ces manquements ne concernent pas des impayés alors la signification d’un commandement n’est pas obligatoire.
Le bailleur devra démontrer les manquements, les courriers adressés pour les faire cesser, une mise en demeure envoyée au locataire avec accusé de réception et enfin la tentative de résolution amiable du litige par la saisine d’un conciliateur par exemple.