L’affaire opposait un bailleur à son ancien locataire, placé sous curatelle.

Le propriétaire affirmait que le logement avait été dégradé et produisait un état des lieux de sortie signé par une personne se présentant comme le père du locataire. Mais aucun document ne prouvait que ce proche était autorisé à signer à la place du locataire ou de sa curatrice.

Le tribunal puis la Cour de cassation ont estimé que ce document n’avait aucune valeur juridique.

Une règle désormais très stricte

La loi impose que l’état des lieux soit établi ensemble par le locataire et le propriétaire, ou par une personne mandatée par les deux. Si ce n’est pas possible, un commissaire de justice (ancien huissier) doit obligatoirement intervenir. Cette règle, renforcée par la
réforme de 2023, vise à empêcher les états des lieux unilatéraux et les abus.

Le bailleur perd faute de preuve

Dans cette affaire, le bailleur n’avait pas fait appel à un commissaire de justice alors que l’état des lieux n’avait pas été établi contradictoirement.

Résultat : il s’est retrouvé incapable de prouver les dégradations devant le juge et a perdu son procès.

La Cour de cassation rappelle que la charge de la preuve repose sur le propriétaire.

Des conséquences concrètes pour les propriétaires

La décision est lourde de conséquences : un état des lieux signé par un proche, un ami ou une personne sans mandat écrit peut être totalement inutile devant un tribunal. Même si l’appartement est abîmé, le propriétaire peut se voir refuser toute indemnisation.

Un signal fort envoyé par la justice

Avec cet arrêt, la plus haute juridiction française envoie un message clair : l’état des lieux de sortie est un acte juridique essentiel, qui ne peut être improvisé.

Pour les propriétaires, la leçon est simple : au moindre doute, il faut faire appel à un commissaire de justice, faute de quoi toute réclamation peut être vouée à l’échec.

Source : Cour de Cassation