Face à un impayé de loyer, propriétaire et locataire essaient généralement de trouver, en premier lieu, un accord amiable. Celui-ci peut alors prendre la forme d’un plan d’apurement, qui consiste à échelonner le paiement de la dette de loyer. Ainsi, le remboursement s’en trouve facilité pour le locataire.
Si cette démarche amiable est souvent à l’initiative du propriétaire ou du locataire, d’autres acteurs peuvent aussi proposer de l’instaurer comme la CAF lorsqu’une aide au logement est versée ou un conciliateur de justice mandaté par le propriétaire.
Le plan d’apurement est une solution intéressante que ce soit pour le locataire ou le propriétaire. Il permet au premier d’obtenir un délai,
parfois indispensable, pour régulariser sa situation et rembourser sa dette. Il lui évite également d’accumuler les loyers impayés jusqu’au point de non-retour et d’être confronté à une procédure judiciaire. En proposant de lui-même le plan d’apurement, le locataire montre à son
propriétaire qu’il est enclin au dialogue.
Du côté du bailleur, le plan d’apurement n’est pas sans intérêt. En effet, il lui permet d’éviter la procédure de résiliation du bail ou d’expulsion, qui est aussi longue que coûteuse.
Le plan d’apurement est un accord amiable. Il doit donc avoir l’approbation des deux parties, qui sont tout à fait à même de le refuser. Dans ce cas, le propriétaire n’aura d’autre solution que de mettre en demeure le locataire, le sommant ainsi de régler sa dette locative.
Lorsqu’un bailleur constate un impayé de loyer, il doit avant toute chose contacter le locataire et l’interroger sur les raisons de l’incident. Il peut s’agir d’une omission, d’un retard ou d’une difficulté passagère, qui sera réglée dans la foulée, sans instaurant d’un plan d’apurement.
Toutefois, il est possible que le problème soit plus important (séparation, perte d’emploi, etc.), occasionnant plus d’un impayé.
Ce dispositif peut être instauré via la procédure suivante.
Bailleur et locataire doivent s’entendre sur l’établissement du plan d’apurement et définir d’un commun accord ses modalités : nombre d’échéances, fréquence et montant. Il leur faudra fixer des échéances de paiement réalistes en prenant en compte les ressources du locataire.
Différents accords sont possibles :
Le bailleur devra également informer la CAF des impayés de loyers lorsque le locataire bénéficie d’une aide au logement. Celle-ci maintiendra
alors pendant 6 mois le versement pour laisser le temps au locataire et au bailleur de trouver un accord amiable.
En l’absence de solution une fois ce délai dépassé, elle établira un plan d’apurement sur 3 ans et mettra en demeure le locataire de régler chaque mois, en plus des loyers actuels, les arriérés à raison d’1/36ème.
Le plan d’apurement est un accord écrit conclu entre le propriétaire et le locataire. Il devra obligatoirement contenir diverses informations :
Ce plan d’apurement est à réaliser en deux exemplaires, pour chacune des parties. La CAF propose sur son site un modèle de plan d’apurement, à adapter selon la situation, comportant toutes les mentions obligatoires.
Un locataire ne parvenant pas à respecter l’échéancier de paiement prévu par le plan d’apurement encourt des sanctions.
En premier lieu, il risque la suspension du versement des allocations logement CAF. Puis il lui faudra en assumant les répercussions, en sachant que le propriétaire peut :
Pour obtenir le paiement des impayés, le propriétaire peut se tourner vers la personne qui s’est portée caution ou son assurance s’il a souscrit une assurance garantissant les impayés.
De son côté, le locataire peut obtenir un accompagnement en saisissant le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Celui-ci accordera, sous conditions, une aide à destination du bailleur pour éponger une partie de la dette. Enfin si la situation financière ne s’arrange pas, le locataire a la possibilité de déposer un dossier devant la commission de surendettement des particuliers.