Le droit de passage s’attache à une propriété.

Cette autorisation légale permet de passer par un terrain privé pour accéder à un autre. Ce passage doit être effectué selon un itinéraire défini.

En l’occurrence, votre voisin peut passer sur votre terrain pour accéder à son domicile.

L’article 1638 du Code civil précise que l’existence d’un droit de passage sur une propriété « doit obligatoirement être mentionné avant l’achat
d’un bien ». Sinon, l’acquéreur « peut demander la résiliation du contrat ».

Le texte reconnaît que « la servitude de ceux qui jouissent du droit de passage, comme de ceux qui le subissent, n’est pas anodine. »

Pas de droit de passage sur un terrain récemment divisé

Le Code civil prévoit la possibilité d’exiger un passage chez le voisin lorsqu’une propriété enclavée.

Si elle est issue de la division d’un ensemble de terrains qui bénéficiaient auparavant d’un accès à la voie publique, il n’est pas possible de demander de droit de passage chez un autre voisin, a jugé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 novembre 2025.

Elle a ainsi rejeté le pourvoi d’une société, propriétaire de plusieurs parcelles sans accès à la voie publique. Les biens de la société provenaient de la division d’un ensemble de terrains, alors non enclavés, appartenant au même propriétaire. Ce dernier avait d’abord vendu à un couple deux parcelles, dont l’une disposait de l’accès à la voie publique, puis quatre ans plus tard trois autres parcelles à la société. Celle-ci avait assigné un troisième propriétaire, voisin, pour obtenir une servitude de passage.

Le Code civil prévoit la possibilité d’exiger un passage chez le voisin lorsqu’une propriété est enclavée, moyennant le paiement d’une indemnité. Mais, lorsque l’enclave de certaines parcelles est « la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé », le passage ne peut être demandé « que sur les terrains qui ont fait l’objet » de la division, a rappelé la Cour de cassation.

Et peu importe, a-t-elle ajouté, que la division des terrains ait eu pour effet de reconstituer un état d’enclave existant avant que ces terrains soient rassemblés en un fonds unique entre les mains d’un seul propriétaire, comme le soutenait la société pour obtenir gain de cause.

Source : Cour de cassation