Dans un arrêt du 4 septembre 2025, la troisième chambre civile a confirmé la condamnation d’un syndic à verser 40 000 euros au syndicat des copropriétaires pour avoir laissé expirer les délais permettant d’agir sur le fondement de la garantie décennale.

L’affaire concernait une copropriété alsacienne ayant fait réaliser des travaux de réfection de toiture entre 1989 et 1990. Des infiltrations sont apparues dès 1992, puis à nouveau en 1999. Malgré ces désordres récurrents, le syndic n’a entrepris aucune démarche efficace pour engager la responsabilité des constructeurs ou de leurs assureurs dans les délais légaux.

Ce n’est qu’en 2005 qu’une expertise a été diligentée, trop tard pour mobiliser utilement la garantie décennale. Huit ans plus tard, les
copropriétaires, représentés par un nouveau syndic, ont assigné l’ancien syndic en responsabilité pour son inertie.

La cour d’appel de Colmar a retenu que les désordres relevaient bien de la garantie décennale et qu’une action engagée à temps aurait permis une indemnisation évaluée à 70%. Elle a estimé que « le syndic avait commis une faute en n’alertant pas la copropriété et en entretenant l’illusion d’un recours encore possible ».

La Cour de cassation approuve cette analyse, soulignant « la négligence du syndic, laquelle a privé le syndicat des copropriétaires de la
possibilité d’agir efficacement. Le préjudice est qualifié « de perte de chance, justifiant la condamnation financière ».

Cette décision rappelle que le syndic n’est pas un simple exécutant administratif, mais « un professionnel tenu à une obligation de diligence
et de conseil dans l’intérêt de la copropriété ». 

Source : Légifrance