Dans cette affaire, une maison louée présentait de nombreux désordres : moisissures dans plusieurs pièces, infiltrations d’eau par les murs et le toit, système de ventilation défectueux et même une installation électrique inachevée, créant un risque d’électrocution.

Face à cette situation, les locataires ont cessé de payer leur loyer, estimant le logement inhabitable.

Pour se justifier, ils invoquaient l’exception d’inexécution, prévue à l’article 1219 du Code civil.
Ce principe permet à une partie de suspendre ses obligations si l’autre n’exécute pas les siennes de manière suffisamment grave. Selon les locataires, le bailleur manquait à son obligation de fournir un logement décent.

Mais la Cour de cassation n’a pas suivi ce raisonnement. Pour les juges, les désordres constatés, aussi sérieux soient-ils, ne suffisaient pas à démontrer que le logement était réellement inhabitable.

En l’absence de cette preuve, les locataires ne pouvaient pas légalement suspendre le paiement du loyer.

Le propriétaire a donc obtenu gain de cause : résiliation du bail, expulsion des occupants et paiement des loyers impayés, assortis d’une indemnité d’occupation.

Cette décision rappelle une règle essentielle du droit locatif : cesser de payer son loyer est une démarche juridiquement risquée. Même en cas d’humidité ou de moisissures importantes, l’exception d’inexécution n’est admise que si l’in habitabilité du logement est clairement établie, souvent par des expertises ou des décisions administratives.

Sources : Droit-finances