Ce document définit l’usure naturelle des différents éléments qui composent le logement par l’application d’un pourcentage affectant chaque année l’état du bien. Il est ainsi possible de déterminer si les dégradations affectant chaque partie du bien résulte d’une usure normale, d’une usure rapide liée au mauvais entretien du logement ou d’une dégradation du locataire.
La grille de vétusté est un document annexé à l’état des lieux d’un logement. Il permet de mesurer la dégradation naturelle des différents éléments composant le logement en fixant une durée de vie théorique et un taux d’abattement annuel illustrant son usure progressive.
Grâce à la grille de vétusté à l’état des lieux de sortie, les parties peuvent déterminer si la détérioration des éléments du logement est causée par la vétusté ou par un manquement du locataire à ses obligations contractuelles.
Le décret n°2016-382 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale du 30 mars 2016 apporte une définition de la vétusté. Il s’agit de “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.”
La vétusté du bien emporte des conséquences importantes tant pour le propriétaire que pour le locataire. En effet, la réparation des dégradations imputables à la vétusté incombe au propriétaire, même s’il s’agit de réparations locatives qui sont normalement à la charge du locataire.
L’établissement d’une grille de vétusté à la signature de l’état des lieux d’entrée ne revêt aucun caractère obligatoire.
Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014, le locataire est en droit de demander l’établissement d’une grille de vétusté annexée au contrat de location. La grille est alors utilisée pour constater l’état des éléments du logement au moment de l’état des lieux de sortie.
Attention : en application du décret de 2016, la grille de vétusté utilisée doit obligatoirement provenir d’un accord collectif de location conclu lors d’une Commission nationale de concertation (CNC) par des représentants de locataires et de bailleurs. Il est toutefois possible d’utiliser une grille qui ne concerne pas le bien visé par le contrat de location, ou qui a été établie suite à un accord collectif conclu dans une autre zone géographique.
Chaque élément du logement ne s’usant pas de la même manière, la grille de vétusté pour l’état des lieux de sortie établit des conditions différentes en fonction de la nature de l’élément, qui peut être :
La grille de vétusté précise pour chaque équipement :
Bon à savoir : afin de calculer la durée de vie théorique des éléments d’équipement, il convient de prendre comme point de départ la date de mise en service et non la date d’entrée du locataire dans le logement.
En pratique, la même durée de vie théorique est utilisée pour certains éléments particuliers :
Afin de calculer la vétusté d’un élément d’équipement du logement loué au moment de l’état des lieux de sortie, il convient d’appliquer le taux d’abattement correspondant à chaque année d’utilisation par le locataire.
Ce taux d’abattement s’applique à la première année suivant la franchise, qui correspond à la période au cours de laquelle l’élément d’équipement ne commence pas à se détériorer.
Le pourcentage obtenu à l’issue de ce calcul permet de déterminer la part des frais de réparation incombant au propriétaire, et celle incombant au locataire.
La réalisation de l’état des lieux de sortie à la fin du bail permet au locataire et au propriétaire de constater conjointement l’état du logement. Les mentions figurant sur l’état des lieux de sortie sont comparées avec l’état des lieux d’entrée, qui fait foi de l’état du bien au jour où le locataire prend possession du logement.
En cas de détérioration du bien par comparaison avec les mentions de l’état des lieux d’entrée, les parties prennent en référence la grille de vétusté afin de déterminer :
Bon à savoir : afin d’éviter tous problèmes lors de dégradations, il est possible de souscrire à des assurances telles que la garantie multirisque en cas d’effondrement d’immeuble, etc.
Toutefois, l’inexécution des parties des obligations qui leur incombe peut déterminer à laquelle des parties il incombe de prendre en charge les réparations.
L’usage anormal du logement est caractérisé dans le cas où le logement est abîmé de manière volontaire soit à un moment précis, soit durablement, en raison de son mauvais entretien par le locataire.
La location doit également pouvoir être reconnue conforme à sa destination. Ainsi, l’usage anormal est également reconnu lorsque l’usage de la location ne correspond pas à sa destination (utilisation d’un appartement comme bureau, comme local de stockage…).
Le locataire doit prendre à sa charge les travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement.
Il doit être stipulé dans le contrat de location que le locataire doit assurer le bien loué et doit également signaler à son bailleur le moindre incident nécessitant travaux, notamment pour que les parties s’accordent sur leur prise en charge financière.
Attention : le locataire engage sa responsabilité personnelle s’il n’informe pas le propriétaire de dégradations dont la persistance est susceptible de provoquer des dommages plus importants.
Les obligations du propriétaire
Il incombe au propriétaire du logement d’effectuer toute réparation autre que locatives nécessaires au locataire pour entretenir le logement et le maintenir en état. Il s’agit notamment :
Cette obligation porte également sur les parties communes, dont le bon entretien est indispensable à la jouissance paisible du logement par le locataire.